Le viager, une vente immobilière classique aux modalités particulières

Vendre ou acheter en viager, c’est un engagement important tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Il est nécessaire d’établir avec précision un certain nombre de clauses pour qu’aucune des deux parties ne soit lésée. Il est donc indispensable de faire appel à des experts qui sécuriseront la vente. Envisager Liège est là pour vous ! Depuis plus de 16 ans, notre agence est la principale agence spécialisée dans le viager en Région wallonne.

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Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

La vente d’un bien en viager à Liège ou ailleurs, c’est avant tout faire une vente d’immeuble. C’est principalement au niveau du paiement que les modalités divergent. En effet, le prix de vente est converti en paiements mensuels : la rente.

Dans la plupart des cas, celle-ci sera précédée d’une sorte d’acompte qu’on nomme le bouquet. La rente viagère s’éteindra au décès du vendeur ou après une période prédéterminée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. À l’acte, le vendeur devient alors le crédirentier et l’acheteur, le débirentier.

Quelle formule de viager envisager ?

En Belgique, il existe deux types de viagers :

Le viager occupé

Il représente à peu près 95% des ventes en viager. Vendre en viager occupé, c’est vendre la nue-propriété tout en s'assurant de rester dans vos murs. Vous percevez un petit capital (bouquet) à l’acte de vente et recevez chaque mois une rente indexée. Si un jour vous décidez de quitter votre bien, vous pouvez le faire en bénéficiant d’un complément de rente qui vous sera payé à vie. Le précompte immobilier et les frais locatifs restent à votre charge mais les gros frais (murs, toiture, chaudière...) sont désormais à charge de l’acheteur.

Le viager libre

Vous ne souhaitez plus résider dans votre bien et par la même occasion éviter tous les soucis de la gestion locative ? Alors optez pour le viager libre ! Dans ce cas de figure, vous procéderez à la vente de la pleine propriété de votre immeuble. Vous percevrez votre bouquet à l’acte et recevrez chaque mois une rente indexée nettement plus importante que pour un viager occupé. Elle viendra compléter votre pension de retraite de manière très substantielle.

Comment se calcule la rente viagère ?

Cette étape doit nécessairement être effectuée par des professionnels.
Plusieurs facteurs sont pris en compte pour établir le montant de la rente viagère :

  • La valeur normale du bien qui tient compte des critères habituels d’évaluation comme la superficie du bien, son état général, la localisation, etc. ;
  • Le montant du bouquet ;
  • Le bénéficiaire de la jouissance du bien après l’acte (bien libre ou pas) ;
  • L’existence d’un ou deux crédirentier(s), bénéficiaire(s) de la rente ;
  • L’âge du ou des vendeurs ;
  • La limite de durée du paiement de la rente ;
  • Le niveau des taux d’intérêt et d’inflation.

Le rapport bouquet/rente viagère est bien évidemment adapté à chaque cas particulier.

Notez que le bouquet n’est pas obligatoire mais que plus l’âge du vendeur est avancé, plus le bouquet sera important. Pour un vendeur dont l’âge se situe autour des 70 ans, le bouquet peut même être nul ou d’un faible montant (10 à 15% de la valeur du bien).

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Quelle est la procédure d’une vente en viager ?

Elle est tout à fait classique.

En étroite collaboration avec votre notaire, nous rédigeons un compromis de vente. À la signature, l’acheteur verse un acompte à son notaire.

Ensuite, c’est votre notaire qui rédigera l’acte authentique sur base du compromis de vente. L’acte devra être signé dans un délai maximum de 4 mois avec le paiement du bouquet et de la première rente.

Spécificités de la vente en viager

Lors d’une vente en viager, les parties ont une grande liberté de convention en ce qui concerne les conditions particulières.
En principe, nos conventions disposent des conditions suivantes :

Entretien et travaux

Si l’immeuble est vendu libre d’occupation, tous les frais d’entretien et travaux seront à charge de l’acquéreur dès l’acte. Si le bien est vendu grevé d’un droit d’usufruit ou d’habitation au profit du vendeur, les frais seront répartis comme suit : l’acquéreur supportera les grosses réparations incombant au propriétaire sauf si celles-ci sont dues à un manque d’entretien du bien par le vendeur. Tant qu’il aura la jouissance du bien, le vendeur supportera tous les autres frais d’entretien et réparations ordinaires.

Assurances

Si la vente se fait avec réserve d’un droit d’habitation (usufruit limité), l’acheteur devenu propriétaire « des briques » doit prendre en charge l’assurance bâtiment, et ce même si le bien reste occupé par le vendeur.

Taxes / précompte immobilier

Si le bien est vendu libre d’occupation, les taxes et le précompte immobilier seront supportés par l’acheteur dès l’acte. Si le bien est vendu grevé d’un droit d’usufruit ou d’habitation au profit du vendeur alors ils seront supportés par celui-ci tant qu’il bénéficiera de son droit.

Cession / revente

L’acheteur pourra toujours céder le bien à un autre acquéreur pour autant que cela ne modifie en rien la situation du vendeur. Et s’il veut se décharger de toutes ses obligations, il devra obtenir l’accord préalable du vendeur.

Solidarité et garanties

Acheter en viager, ce n’est pas sans fournir des garanties. L’acquéreur obligera ses héritiers et ayants droits pour toute la durée du viager. En garantie de bon paiement de la rente mensuelle, le crédirentier bénéficiera de son privilège de vendeur ainsi que d’une clause résolutoire et d’une inscription hypothécaire.

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